Prodaja nekretnina u Beogradu.
- IMOVINA PLUS D.O.O
- Br. u registru: 1000
- Login
Prodaja nekretnina u Beogradu.
Da li se kupovinom nekretnine za život oslobađam plaćanja poreza na promet?
Koliki je zakonski rok za prijavu plaćanja poreza na promet?
Kako da prenesem prava korišćenja telefona, struje, infostana?
Koja je razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti?
Porez na promet – porez na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5% od procenjene vrednosti nepokretnosti od strane nadležne Republičke Uprave Javnih Prihoda – Filijala Opštine gde se nepokretnost nalazi. Zakonska obaveza plaćanja ovog poreza ide na teret Prodavca, ali je višegodišnja praksa da ovaj porez plaća Kupac u ime Prodavca.
Da. Ako ne posedujete nekretninu na teritoriji Srbije od 01.07.2006. godine oslobođeni ste plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava za nekretninu površine do 40 m2. Ukoliko kupljena nekretnina ima više od 40 m2, porez na prenos apsolutnih prava plaćate samo na razliku u kvadraturi. Na svakog člana porodičnog domaćinstva, koji ne poseduje nekretninu, a živi sa Vama u zajedničkom domaćinstvu, oslobođeni ste plaćanja poreza na dodatnih 15m2.
Zakonski rok za prijavu poreza na prenos apsolutnih prava je 30 dana od overe Ugovora o kupoprodaji. Osim overenog Ugovora o kupoprodaji, potrebno je priložiti i prethodni osnov sticanja (dokaz vlasništva) Prodavca tj. Ugovor kojim je on stekao predmetnu nepokretnost, sa poreskom klauzulom (pečatom RUJP), kao i ličnom kartom Prodavca.
Ukoliko ste Kupac prvog stana biće Vam potrebna dodatna dokumentacija:
Izjava kupca prvog stana koja se overava kod Notara, a može se preuzeti na sajtu poreske uprave: https://www.paragraf.rs/obrasci-paragraf/obrazac-ikps-pdv-izjava-kupca-stana-da-kupuje-prvi-stan.html
Izvod iz Matične knjige rođenih
Uverenje o državljanstvu
Uverenje o kretanju prebivališta od 01.07.2006. (Ljermontova za Beograd)
Uverenje Gradske uprave za javne prihode – Odeljenje Opštine na kojem ste imali prebivalište, da se ne dužite za godišnji porez na imovinu od 01.06.2017. god. Ukoliko ste imali prebivalište na više gradskih opština, poresko uverenje Vam treba iz svake.
Za svakog narednog člana domaćinstva Vam je potrebna ista dokumentacija.
Za kompletnu dokumetnaciju koja je potrebna za povraćaj PDV-a (za nove stanove) ili oslobađanje na porez na prenos apsolutnih prava (za stare stanove) prilikom vađenja NAGLASITE da je za KUPCA PRVOG STANA, jer ste na taj način oslobođeni plaćanja svih taksi.
Posle prijema Rešenja sa razrezanim porezom, imate rok 15 dana da uplatite navedeni iznos i dokaz o uplati dostavite nadležnoj Filijali RUJP kako biste dobili Potvrdu o regulisanom porezu na promet.
Jedno od najčešćih pitanja upućeno nama posrednicima!
Kako su kod nas veoma česti slučajevi vezane trgovine – tj. da bi neko kupio drugu nepokretnost mora prvo da proda onu u kojoj živi, sigurnost, zaštita i sinhronizacija celog posla su ključni.
- Prvi korak je prodaja nekretnine, koja započinje potpisivanjem Predugovora i prijemom kapare (obično u iznosu od 10%). U Predugovoru koji pruža maksimalnu pravnu zaštitu obema stranama u kupoprodajnom procesu definiše se i datum - rok za isplatu kupoprodajne cene u celosti koji prati primopredaja nepokretnosti. Taj rok u Zakonu nije definisan već ga Ugovorne strane saglasno dogovaraju (najčešće 45-60 dana od dana potpisivanja Predugovora). U Predugovoru vezano za datum stoji formulacija – najkasnije do.., a ukoliko se stvore uslovi da isplata bude ranije ne postoji nikakva prepreka.
- Drugi korak predstavlja slatku muku – odabir nove nekretnine. Sa jasno definisanim parametrima i realnim zahtevima, uz naravno iskusnog agenta, ovaj korak ne bi trebalo da predstavlja problem, posebno imajući u vidu broj nepokretnosti koji se u Beogradu nudi na prodaju. Sa jasno odabranom lokacijom, poznatim zahtevima za sprat i grejanje kao i stepenom sređenosti buduće nekretnine agent ili menadžer “Imovine Plus” će Vam u kratkom roku pokazati veliki broj adekvatnih nekretnina kako iz sopstvene ponude tako i iz ponude kolega iz ostalih agencija (naša ponuda trenutno broji preko 1800 objekata a preko saradnje sa drugim agencijama dostupni su nam svi objekti prisutni na tržištu). Gledanjem nekoliko adekvatnih nekretnina iz naše ponude već posle desetak dana trebalo bi da je svaki bivši Prodavac već odabrao budući stan i kao Kupac potpisao Predugovor za kupovinu sa istim datumom isplate i primopredaje koji se pojavljuje na Predugovoru o prodaji.
Zbog specifičnosti posla savetujemo Vam da ceo posao kupoprodaje poverite jednoj agenciji koja bi preuzela odgovornost usklađivanja rokova, isplate kupoprodajne cene i ulaska u posed i niza drugih pratećih radnji koje su vezane za jednu kupoprodaju.
Lako, na pravom ste mestu! Dovoljno je da se javite na naše telefone ili mejl adresu:
e-mail: imovinaplus@gmail.com
Telefoni: 011 324 15 47 , 065 323 64 09
U veoma kratkom roku kontaktiraće Vas naš iskusni agent, zakazati Vam sastanak, doći do Vas i zajedno sa Vama realno proceniti i trenutno pozicionirati Vašu nepokretnost na tržištu. Agent ce izvršiti kontrolu Vaše dokumentacije, i ukazati na eventualne nepotpunosti i kako ih otkloniti. Dogovorićete se oko uslova prodaje, oglašavanja i pokazivanja potencijalnim kupcima i prodaja može da počne.
Lako, na pravom ste mestu! Dovoljno je da se javite na naše telefone ili mejl adresu:
e-mail:imovinaplus@gmail.com
Telefoni: 011 324 15 47 , 065 323 64 09
U veoma kratkom roku kontaktiraće Vas naš iskusni agent, prezentovati našu ponudu i objasniti uslove saradnje.
Strani državljani mogu da kupe nepokretnost u Srbiji po principu reciprociteta njihove zemlje sa Srbijom. U vezi sa ovim pravnim pitanjem, u slučaju da ne postoji reciprocitet, mora se tražiti saglasnost Ministarstva pravde. Proces dobijanja saglasnosti traje oko 30 dana. Reciprocitet postoji skoro sa svim zemljama evropske zajednice, Amerikom, Kanadom, Australijom, Kinom, Rusijom, i još 50-tak zemalja koje možete videti na linku https://www.mpravde.gov.rs/tekst/3579/pravo-stranaca-da-sticu-nepokretnosti.php
Prenos računa Infostana vršite Vi kao Kupac odlaskom u nadležnu filijalu Infostana na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi. Od dokumentacije je potrebna kopija Ugovora o kupoprodaji i Vaša lična karta.
Prenos brojila za električnu energiju vršite Vi kao Kupac, odlaskom u nadležnu službu „EPS Distribucija“ d.o.o. Beograd (Masarikova 1-3 ili Požeška 71) sa fotokopijom Ugovora o kupoprodaji (poneti original na uvid), Vašom ličnom kartom, poslednjim plaćenim računom za električnu energiju. Prebacivanje električnog brojila na Vaše ime EPS Vam naplaćuje u iznosu od 783,00 dinara, osim kada je nova zgrada i prvi put se neko prijavljuje na brojilo, tada je taksa je 1700,00 dinara
Prenos prava korišćenja priključka fiksnog telefona Telekoma Srbija, (ukoliko Prodavac ne zadržava svoj broj) vršite Vi kao Kupac uz fotokopiju Ugovora o kupoprodaji, Vašom ličnom kartom i poslednjim plaćenim računom za Telekom usluge.
Razlika između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti je u tome što na uknjižene nepokretnosti možete staviti hipotekarne ili založne kredite, a na neuknjižene ne, što znači da se samo uknjiženi stanovi mogu kupovati preko kredita banke i firme. Neuknjiženi stanovi time ne gube vrednost, niti ih treba izbegavati, jer je sam zakonodavac odredio da nema razlike između uknjiženih i neuknjiženih nepokretnosti, a vlasništvo se dokazuje overom Ugovora o kupoprodaji kod Javnog beležnika (Notara) nadležnog za Opštinu gde se nepokretnost nalazi, ili nekim drugim pravosnažnim rešenjem, i upisom prava svojine u zemljišnim knjigama ili katastru nepokretnosti
KAKO SE VRŠI ISPLATA KUPOPRODAJNE CENE?
Prilikom sklapanja Predugovora o kupoprodaji nepokretnosti ili Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, obično se ugovara i davanje kapare u iznosu od 10% od celokupne kupoprodajne cene nepokretnosti, koja može biti isplaćena u efektivnom stranom novcu, u gotovini, u iznosu do 10.000,00 evra koliko zakon dozvoljava isplatu u gotovom novcu. Isplata preostalog dela kupoprodajne cene vrši se transferom novca sa računa Kupca na račun Prodavca u banci, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Odabir banke je stvar dogovora između Prodavca i Kupca. Prodavci nemaju razloga za bilo kakav strah, jer novac mogu podići momentalno, banka vrši proveru ispravnosti novca i daje garanciju za njegovu ispravnost. Ceo proces transfera sa otvaranjem deviznih računa traje oko 30 minuta. Troškove transfera plaća Kupac, i oni variraju od banke do banke, a iznose od 1000 do 8000 RSD.
Prvo je potrebno da sam objekat gde se nalazi nepokretnost bude snimljen i ucrtan, kao i da za isti postoji pravosnažna građevinska i upotrebna dozvola na ime investitora koji je sagradio predmetni objekat i od tog trenutka overen originalni primerak Ugovora o kupoprodaji, kojim će trenutni vlasnik dokazivati svoje vlasništvo. To znači da ukoliko ne postoji znanje o tome da li je nepokretnost koja je predmet Ugovora o kupoprodaji uknjižena ili nije, prvi korak je provera u zemljišnim knjigama, odnosno, katastru nepokretnosti.
Ukoliko nepokretnost nije uknjižena, pitanje je zašto? Ukoliko nije uknjižen čitav objekat, npr. zgrada, potrebno je prvo uknjižiti isti, što bi trebalo da bude obaveza investitora, odnosno, onog ko je davao stanove u otkup. Potrebno jeda vlasnik nepokretnosti ima dokumentaciju koja prethodi otkupu, čak i ako govorimo o zgradama starim 30, 40, 50 godina, a koje još uvek zbog neažurnosti određenih opština, odnosno, preduzeća-investitora, imaoca prava raspolaganja i korišćenja, nisu uknjižene. Svakako je za uknjiženje, a ukoliko su za to ispunjeni uslovi, neophodno poneti zahtev sa svim traženim prilozima i dokazom o plaćenoj taksi za uknjiženje.(agencija” Imovina Plus” po potrebi, asistira vlasniku u pribavljanje navedene dokumentacije)
Taksa za uknjižbu Republičkog geodetskog zavoda - Službe za katastar nepokretnosti trenutno iznosi 5.010,00 dinara, a plaćate i RAT (republička administrativna taksa) u iznosu od 310,00 dinara.
Kapitalna dobit je razlika između kupljene i prodate vrednosti nepokretnosti, i ona po Zakonu iznosi 15%. Obveznici kapitalne dobiti su lica koja su nepokretnost stekla u poslednjih 10 godina. Dakle, svi koji su nepokretnost stekli po bilo kom osnovu pre navedenog roka, nisu obveznici kapitalne dobiti.
Oslobađanje od kapitalne dobiti se vrši kupovinom druge nepokretnosti kojom rešavate stambeno pitanje i to u roku od 90 dana od dana prodaje stana.
Da bi se neko mogao pojaviti u postupku prodaje nepokretnosti, mora se legitimisati kao Prodavac.
Prodavac svoje vlasništvo dokazuje na osnovu pravno valjane dokumentacije, koja mora biti u originalima, overena od strane nadležnog suda ili Javnog beležnika, sa klauzulama RUJP nadležne opštine da je regulisan porez na prenos apsolutnih prava. Potrebno je imati novi izvod iz zemljišnih knjiga - vlasnički list, odnosno, izvod iz lista nepokretnosti. Ukoliko nepokretnost nije uknižena, neophodno je imati kompletnu dokumentaciju, počevši od prvog do sadašnjeg vlasnika, u originalima, sve overeno, sa RUJP pečatima uprave prihoda nadležne opštine o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava. Znači, potrebno je da postoji pravni kontinuitet od prvog vlasnika do danas, da bi u momentu kada se za to steknu uslovi Kupac, odnosno novi vlasnik nepokretnosti mogao istu uknjižiti na svoje ime.
Od momenta zaključenja Predugovora do zaključenja Ugovora o kupoprodaji, Prodavac je u obavezi da dostavi izvod iz matične knjige rođenih, kao i sudski overene izjave bračnog druga, odnosno, drugih lica od kojih se to može tražiti, u zavisnosti od konkretnog slučaja, kao i da izvrši dopunu dokumentacije kojom dokazuje svoje vlasništvo, ukoliko je to neophodno.Prodavac je u obavezi da izmiri sve svoje obaveze nastale po osnovu usluga Telekoma Srbija, EPS-a, JKP Infostana i poreza na imovinu i donese potvrde ili račune kojima to dokazuje.
Prodavac je takođe u obavezi da u momentu zaključenja Ugovora o kupoprodaji preda Kupcu ključeve predmetne nekretnine ispražnjene od lica i stvari, sa standardnom opremom.
Na dan zaključenja Ugovora o kupoprodaji Prodavac je u obavezi da plati posredničku proviziju po osnovu potpisanog Ugovora o posredovanju sa našom Agencijom.
Obaveza Kupca je da isplati celokupnu kupoprodajnu cenu na način i u rokovima dogovorenim sa Prodavcem.
Uobičajeno je da prilikom zaključenja Predugovora, Kupac isplati 10% dogovorene kupoprodajne cene na ime kapare, koji može u iznosu do 10.000,00 evra isplatiti u gotovom novcu, a ostatak u dogovorenom roku, nakon overe Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod Javnog beležnika, transferom sa deviznog računa Kupca na devizni račun Prodavca, a sve u skladu sa Zakonom o deviznom poslovanju. Kupac je u obavezi da plati i posredničku proviziju agencije, takse kod Javnog beležnika (Notara) za overu Predugovora, Ugovora, odnosno Aneksa, transfer u izabranoj banci, Porez na promet apsolutnih prava po prijemu Rešenja, u propisanom roku, kao i takse za prenos pretplatnih prava ( EPS), i taksu za uknjižbu nepokretnosti na svoje ime, ukoliko su za to ispunjeni uslovi. Nakon transfera novca u banci, prodavac je dužan da overi izjavu da je kupoprodajna cena isplaćena u celosti zajedno sa klausulom inabulandi iz razloga što se bez ove izjave kupac ne može uknjižiti.
Primopredaja nepokretnosti, odnosno ulazak u posed je proces koji prolazi kroz nekoliko faza:
Pre potpisivanja i overe Ugovora o kupoprodaji odlazi se u nepokretnost gde se proverava da li je nepokretnost ispražnjena od lica i stvari;
Dolazak u Agenciju, sklapanje Ugovora o kupoprodaji, a potom overa kod Javnog beležnika (Notara) nadležnog za Opštinu gde se nepokretnost nalazi;
Isplata kupoprodajne cene u banci;
Dolazak u kupljenu nepokretnost i zvanična primopredaja ključeva.
